Cómo se calcula tu pago hipotecario

Un pago mensual de casa tiene cuatro partes principales, conocidas como PITI: capital (principal), interés, impuestos y seguro. El capital y el interés salen de la fórmula estándar de amortización. Tu prestamista recolecta impuestos y seguro en una cuenta de depósito en garantía (escrow) y paga esas cuentas por ti.

Ejemplo resuelto: una casa de $400,000

Con 20% de entrada ($80,000) pides prestado $320,000. A 6.5% por 30 años, capital e interés suman $2,022.62 al mes. Agrega $366.67 de impuesto de propiedad (1.1% anual) y $150 de seguro y el pago completo es $2,539.28. En 30 años pagarías unos $408,000 en interés, más de lo que pediste prestado.

Por qué los primeros años son mayormente interés

El interés se cobra sobre el saldo restante, así que al inicio casi cada dólar va al banco. En el primer año del préstamo de arriba, unos $20,700 van a interés y solo $3,600 a capital. La proporción se invierte con el tiempo, lo cual muestra la gráfica de la calculadora año por año. Los pagos extra al capital al inicio del préstamo tienen el mayor efecto en el interés total.

¿15 años o 30 años?

El préstamo de 15 años cuesta unos $765 más al mes pero ahorra más de $226,000 en interés, y las tasas de 15 años suelen ser más bajas que las de 30 años también.

¿Qué es el PMI?

El seguro hipotecario privado protege al prestamista cuando pones menos de 20% de entrada en un préstamo convencional. Usualmente cuesta 0.3% a 1.5% del préstamo al año. Bajo el Homeowners Protection Act, debe terminar automáticamente cuando tu saldo llega al 78% del valor original de la casa, y puedes pedir cancelarlo al 80%. Los préstamos FHA tienen su propio seguro hipotecario (MIP) con reglas distintas.

¿Cuánta casa puedes costear?

• Muchos prestamistas quieren tu pago de vivienda bajo el 28% de tu ingreso bruto mensual.
• Tus pagos de deuda totales, incluyendo préstamos de auto y tarjetas, deben mantenerse bajo unos 36%.
• Presupuesta costos de cierre de 2–5% del préstamo, más mantenimiento de cerca del 1% del valor de la casa al año.

Fuentes: Consumer Financial Protection Bureau (CFPB); Homeowners Protection Act de 1998; Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey.

Preguntas frecuentes

Cómo se calcula tu pago de auto

Primero la calculadora obtiene cuánto pides prestado: el precio del auto, menos tu entrega, más impuesto de venta y cargos, menos tu pago inicial. Luego usa la misma fórmula de amortización que una hipoteca para repartir ese monto en el plazo del préstamo.

La mayoría de estados gravan solo la diferencia entre el precio del auto nuevo y tu entrega, lo cual es una razón por la que entregar el auto en el concesionario puede ganarle a una venta privada. Algunos estados, incluyendo California, gravan el precio completo.

Ejemplo resuelto

Un auto de $35,000 con 7% de impuesto de venta ($2,450), $800 en cargos y $5,000 de entrada deja $33,250 a financiar. A 7.5% APR por 60 meses el pago es $666.26 al mes, y pagas $6,726 en interés.

¿Préstamo más corto o más largo?

Alargar el préstamo de 60 a 84 meses reduce el pago en unos $156, pero cuesta casi $2,900 más en interés. Los prestamistas también suelen cobrar tasas más altas en plazos más largos, y como los autos pierden valor rápido, un préstamo largo te deja "bajo el agua", debiendo más de lo que vale el auto, durante años.

Consejos para un préstamo de auto más barato

• Consigue pre-aprobación de un banco o cooperativa antes de visitar el concesionario, así tienes una tasa a vencer.
• Negocia el precio del auto, no el pago mensual.
• Una guía común es la regla 20/4/10: 20% de entrada, préstamo de 4 años o menos, y costos totales de auto bajo el 10% de tu ingreso bruto.
• Revisa el préstamo por extras como garantías extendidas y seguro GAP que se metieron al monto financiado.

Fuentes: Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), préstamos de auto; Federal Reserve G.19 Consumer Credit release.

Preguntas frecuentes

Cómo funciona el interés compuesto

El interés compuesto significa que ganas interés sobre tu interés. Cada mes, el rendimiento se agrega a tu saldo, y el rendimiento del siguiente mes se calcula sobre ese saldo más grande. En periodos largos el crecimiento se acelera, y en los últimos años el interés puede agregar más cada año que tus propias contribuciones.

Ejemplo resuelto

Empiezas con $10,000 y agregas $500 al mes a un rendimiento anual del 7%. Después de 30 años tienes unos $691,150. Pusiste $190,000; los otros $501,150, casi tres cuartos del total, son interés. Con 3% de inflación, ese saldo compraría lo que hoy compran unos $284,700.

La regla del 72

Para estimar cuánto tarda el dinero en duplicarse, divide 72 entre el rendimiento anual. Al 7%, el dinero se duplica cada 10 años aproximadamente. Al 10%, cada 7 años. A una tasa de ahorro de 0.5%, toma 144 años.

Los rendimientos de acciones varían mucho de año a año. Los promedios a largo plazo son útiles para planear, no una promesa.

Formas de hacer trabajar más el interés compuesto

• Empieza temprano. Diez años extra al 7% aproximadamente duplica el saldo final.
• Usa cuentas con ventaja fiscal. Un 401(k) o IRA deja que los rendimientos se compongan sin ser gravados cada año.
• Toma todo el aporte del empleador. Un aporte del 50% en un 401(k) es un rendimiento instantáneo del 50%.
• Mantén las comisiones bajas. Una comisión anual del 1% puede reducir un saldo de 30 años en cerca de un cuarto.

Fuentes: U.S. Securities and Exchange Commission, guía de interés compuesto de Investor.gov; FINRA Investor Education.

Preguntas frecuentes

Cómo funciona el interés de tarjeta de crédito

Los emisores de tarjetas convierten tu APR en una tasa diaria o mensual y la cobran sobre el saldo que mantienes. Cada pago primero cubre el interés de ese mes; solo lo que queda reduce el saldo. Por eso los pagos pequeños apenas mueven un saldo grande.

Ejemplo resuelto

Un saldo de $6,500 a 22.8% APR cobra unos $123.50 de interés en el primer mes. Pagando $250 al mes lo saldas en 37 meses con unos $2,549 de interés. Pagando solo el mínimo, 1% del saldo más interés, toma más de 21 años y cuesta más de $11,000 en interés.

Por qué el pago mínimo es una trampa

El mínimo se reduce conforme baja tu saldo, así que pagas cada vez menos capital cada mes. Las reglas federales exigen que tu estado de cuenta muestre cuánto tarda el pago al mínimo, y a menudo son décadas. Pagar una cantidad fija cada mes, aunque sea un poco más que el primer mínimo, le quita años a la deuda.

Dos estrategias de pago para varias tarjetas

• Avalancha: paga el mínimo en cada tarjeta y pon el dinero extra en la de mayor APR primero. Cuesta menos interés en total.
• Bola de nieve: pon el dinero extra en el saldo más pequeño primero. Cuesta un poco más pero da victorias rápidas que mantienen motivada a mucha gente.

Formas de pagar menos interés

• Transferencia de saldo: muchas tarjetas ofrecen 0% APR por 15–21 meses, usualmente por una comisión de 3–5%. Paga el saldo antes de que termine la promoción.
• Préstamo de consolidación de deuda: un préstamo personal a una tasa fija más baja, a menudo 10–15% con buen crédito, con una fecha de pago definida.
• Pide una APR más baja: una llamada a tu emisor funciona más seguido de lo que la gente espera, especialmente con buen historial de pago.
• Deja de agregar cargos a la tarjeta mientras la pagas.

Fuentes: Consumer Financial Protection Bureau (CFPB); Credit CARD Act de 2009; Federal Reserve G.19 Consumer Credit (APR promedio de tarjetas).

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